商业地产未经消防验收即出租，租赁合同效力如何？

导读：《消防法》第十三条规定：依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。但实践中，商业地产项目业主方或项目管理公司往往在建设工程施工过程中，即建设工程尚未通过消防验收前，便与品牌方签订租赁合同。由此引发争议：商业地产建设工程未经消防验收即用于出租，租赁合同效力如何？

观点一：商业地产建设工程未经消防验收不得投入使用，故租赁合同无效

最高人民法院2003年《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》：关于房屋租赁合同未经消防验收或者经消防验收不合格，是否应认定房屋租赁合同无效的问题，应根据不同情况分别对待：第一，出租《消防法》第十条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效。

案例：1999年，云南志远房地产开发有限公司与湘财证券有限责任公司签订《志远大厦3—4层租赁合同》，后发生纠纷诉至法院。最高人民法院认为，租赁合同签订时，志远大厦未经过消防验收。双方签订租赁合同的行为，违反了《建筑法》和《消防法》的强制性规定，故维持了一审法院认定租赁合同无效的判决。

观点二：未经消防验收导致无法使用，承租人享有租赁合同解除权

最高人民法院2009年《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条，因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。

可见，根据目前最新司法解释，未经消防验收的租赁合同并非无效，而是可解除的合同。且该解释对承租人的解除权作了严格的限制，即只有因未经消防验收导致建筑物无法使用的情况下，承租人才享有解除权。

案例：原告李某（承租人）与被告廖某（出租人）于2013年签订《房屋租赁合同》，约定廖某将房屋交付李某使用前，水电安装、围墙拆除、消防设施验收等应全部完成。后李某以廖某提供的房屋未拆除围墙、未通过消防验收备案，导致其无法使用为由要求解除合同。两审法院均认为，现有证据不足以证明围墙未拆除或消防验收未备案导致原告无法使用讼争房产，其要求解除合同的诉讼请求不予支持。

总结：商业地产租赁一般是一个出租人或一家管理公司对数百个承租人，即一对多的租赁模式。针对消防验收前签订的租赁合同，早期司法实践中，《消防法》第十三条被认定为效力性强制性规定，容易导致出租人面临大量租赁合同无效的困境，不符合合同法鼓励交易的宗旨。最高人民法院2009年《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》事实上是将《消防法》第十三条作管理性强制性规定解释，这既有利于商业地产物业租赁市场的正常运行，同时通过赋予承租人单方解除权以督促出租人及时履行消防报验义务，妥善平衡了出租人和承租人双方利益关系，更符合民法促进交易、倡导物尽其用的精神，是司法实践的一大进步。

作者：邹得萍，法学硕士，四川中法律师事务所实习律师。